Verkaufen nach Immobilientyp · Bauernhof
Bauernhof verkaufen in Oberschwaben und am Bodensee
Hofstelle, Flächen, Pachtverträge und Rechte: Ein Hof wird in Teilen bewertet und als Ganzes verkauft. Wir sortieren das — kostenfrei und mit Blick auf die Genehmigungslage.
Auch häufig gesucht:Grundstück verkaufen,Haus verkaufen.
Bewertung & Markt
Was beim Verkauf von Höfe zählt
Ein Bauernhof ist selten eine Immobilie, sondern ein Bündel: Hofstelle mit Wohnhaus und Wirtschaftsgebäuden, dazu Acker-, Grünland- und Waldflächen auf vielen Flurstücken, Pachtverhältnisse, Wege- und Leitungsrechte. Für die landwirtschaftlichen Flächen greift das Grundstückverkehrsgesetz: Der Verkauf ist durch die untere Landwirtschaftsbehörde am Landratsamt genehmigungspflichtig, in Baden-Württemberg oberhalb einer Freigrenze von einem Hektar, bei Rebflächen und Erwerbsgartenbau bereits ab einem halben Hektar.
Die zweite Frage ist die Zukunft der Hofstelle. Liegt sie im Außenbereich, ist die Umnutzung der Wirtschaftsgebäude zu Wohnraum nur im Rahmen des § 35 Abs. 4 BauGB möglich — mit Fristen, einer Begrenzung der Wohnungszahl und der Voraussetzung, dass die landwirtschaftliche Nutzung noch nicht zu lange zurückliegt. Ob ein Hof als Betrieb, als Liebhaberobjekt oder als Umnutzungsprojekt vermarktet wird, entscheidet damit über Preis und Käuferkreis gleichermaßen. Dazu kommt die Steuer: Wer den Betrieb aufgibt, deckt stille Reserven auf — das gehört früh auf den Tisch des Steuerberaters.
Marktnotiz
Hofstellen mit gesicherter Umnutzungsperspektive erzielen in unseren Landkreisen deutlich mehr als reine Betriebsflächen. Die schriftliche Auskunft der Baurechtsbehörde ist deshalb oft das wertvollste Blatt in der Verkaufsmappe.
- Genehmigung
- Grundstückverkehrsgesetz
- Bewertung
- Nach Bestandteilen
- Vermarktungsdauer
- 6 bis 18 Monate
- Früh klären
- Umnutzung & Betriebsaufgabe
in Baden-Württemberg ab 1 ha, Rebflächen ab 0,5 ha
Hofstelle, Acker, Grünland, Wald, Rechte getrennt
kleiner, sehr spezieller Käuferkreis
Baurechtsauskunft und stille Reserven
Angaben zu Dauer und Verfahren sind Erfahrungswerte aus unserer Region und ersetzen keine Wertermittlung — die verbindliche Einordnung erfolgt nach dem Termin vor Ort. Rechtliche und steuerliche Angaben sind allgemeine Orientierung, ersetzen keine Beratung im Einzelfall und keine Auskunft von Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater.
Preistreiber
Was den Preis bestimmt.
Fünf Faktoren, die bei Höfe regelmäßig über die Preisspanne entscheiden — in der Reihenfolge, in der Käufer sie prüfen.
Umnutzungspotenzial der Hofstelle
Ob aus Scheune und Stall Wohnraum werden darf, entscheidet § 35 Abs. 4 BauGB — und im Zweifel die Baurechtsbehörde. Eine schriftliche Auskunft oder ein Bauvorbescheid ist der stärkste Werttreiber überhaupt.
Größe, Arrondierung und Bodenqualität
Zusammenhängende Schläge in Hofnähe sind für Betriebe deutlich mehr wert als verstreute Kleinflächen. Ackerzahl, Wasserverhältnisse und Zuschnitt bestimmen den Quadratmeterpreis der Fläche.
Pachtverträge und deren Laufzeiten
Verpachtete Flächen gehen mit dem Pachtverhältnis auf den Käufer über. Lange Restlaufzeiten schränken einen übernehmenden Betrieb ein und wirken preismindernd, sichern einem Kapitalanleger aber Ertrag.
Zustand der Wirtschaftsgebäude
Asbesthaltige Dacheindeckungen, alte Heizöltanks, Güllelager und Silos sind Rückbau- und Entsorgungspositionen. Sie gehören beziffert ins Exposé, sonst werden sie in der Verhandlung überschätzt.
Zusatzerträge und Rechte
Photovoltaik auf den Hallendächern, Beteiligungen an Biogasanlagen, Jagd-, Wege- und Leitungsrechte, Ausgleichsflächen. Solche Positionen werden häufig übersehen und sind trotzdem bares Geld.
Vorbereitung
Diese Unterlagen brauchen Sie.
Bei Höfe fragen Käufer und finanzierende Banken genau diese Dokumente ab. Was fehlt, beschaffen wir für Sie — die Liste ist der Anfang, nicht Ihre Hausaufgabe.
Unterlagen prüfen lassenGrundbuchauszüge aller Flurstücke
Höfe bestehen oft aus zweistelligen Flurstückszahlen
Flurkarte und Flächenverzeichnis
mit Nutzungsart und Größe je Flurstück
Pachtverträge
über verpachtete Flächen, mit Laufzeit und Pachtzins
Bauzeichnungen und Baugenehmigungen
für Wohnhaus, Ställe, Hallen und Nebengebäude
Auskunft der Baurechtsbehörde zur Umnutzung
möglichst schriftlich, ersatzweise Bauvorbescheid
Nachweise zu Zahlungsansprüchen
Agrarförderung, Flächenantrag, Ausgleichsflächen
Energieausweis für das Wohnhaus
für den Wohnteil verpflichtend
Nachweise zu Tanks, Silos und Asbest
Heizöltank, Güllelager, Dacheindeckungen
Auskunft aus dem Altlastenkataster
Hofstellen haben häufig alte Betriebsstandorte
Angaben zu Wege-, Leitungs- und Jagdrechten
auch solche, die nicht im Grundbuch stehen
Weitere Immobilientypen
Verkaufen nach Immobilientyp
Jeder Immobilientyp wird anders bewertet, braucht andere Unterlagen und spricht einen anderen Käuferkreis an. Für 7 Typen finden Sie hier die jeweils passende Seite.
Standorte
Bauernhof verkaufen — nach Standort
Was Ihre Immobilie wert ist, entscheidet sich nicht nur am Typ, sondern am Ort. Für jede Region, jeden Landkreis und jede größere Gemeinde führen wir eigene Marktdaten.
Ihr Ort ist nicht dabei?Alle Standorte im Überblick
Was ist Ihr Bauernhof wert?
Kostenfrei, unverbindlich und mit begründeter Preisspanne statt einer Zahl aus dem Onlinerechner. Antwort innerhalb von zwei Werktagen.
Über uns
Zwei Brüder aus Oberschwaben.
Niklas Reuber verantwortet Recht und Abwicklung, Jonas Reuber Vermarktung und Reichweite. Sie haben eine Bezugsperson statt einer Sachbearbeiter-Kette.
Ablauf
Was bei der Wertermittlung passiert.
- 01
Eckdaten
Lage, Größe, Baujahr, Zustand — Antwort in zwei Werktagen.
- 02
Unterlagen
Wir sagen, was fehlt — bei Höfe beginnt es beim Grundbuchauszüge aller Flurstücke.
- 03
Termin vor Ort
Zustand, Ausstattung, Mikrolage, offene Punkte.
- 04
Bewertung
Getrennte Bewertung von Hofstelle, Flächen und Rechten — nachvollziehbar hergeleitet, nicht geschätzt.
- 05
Strategie
Startpreis, Zielgruppe, Vermarktungsweg und Zeitplan.
Häufige Fragen
Fragen zum Verkauf von Höfe
Brauche ich für den Verkauf eine behördliche Genehmigung?
Für landwirtschaftliche Flächen ja. Nach dem Grundstückverkehrsgesetz genehmigt die untere Landwirtschaftsbehörde am Landratsamt den Vertrag; in Baden-Württemberg gilt eine Freigrenze von einem Hektar, bei Rebflächen und Erwerbsgartenbau von einem halben Hektar. Versagt werden kann die Genehmigung vor allem bei einer ungesunden Verteilung des Grund und Bodens. Daneben kann ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht bestehen.
Darf ich aus Scheune oder Stall Wohnungen machen?
Im Außenbereich nur unter den Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 BauGB: Die Gebäude müssen im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle stehen, seit mehr als sieben Jahren zulässig errichtet sein, die bisherige Nutzung darf nicht länger als sieben Jahre aufgegeben sein, und die Zahl zusätzlicher Wohnungen je Hofstelle ist begrenzt. Klären Sie das vor dem Verkauf schriftlich.
Was passiert mit laufenden Pachtverträgen?
Sie laufen weiter. Für Landpachtverhältnisse gilt über § 593b BGB der gleiche Grundsatz wie bei der Miete: Kauf bricht nicht Pacht, der Erwerber tritt in den Vertrag ein. Für den Verkauf heißt das, dass Laufzeiten, Kündigungstermine und Pachtzinsen vollständig dokumentiert sein müssen — sie bestimmen, welcher Käufer die Flächen überhaupt selbst nutzen kann.
Kann ich Hofstelle und Flächen getrennt verkaufen?
Grundsätzlich ja, und oft bringt es mehr: Die Hofstelle interessiert Umnutzer und Liebhaber, die Flächen interessieren umliegende Betriebe. Zu bedenken sind der Zuschnitt der Restflächen, notwendige Wegerechte zur Erschließung, die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz und die steuerlichen Folgen der Betriebsaufgabe. Wir rechnen Gesamt- und Einzelverkauf gegeneinander.
Was kostet der Verkauf über einen Makler?
Wir arbeiten mit der marktüblichen Gesamtprovision von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, die in Baden-Württemberg hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird — Ihr Anteil als Verkäufer beträgt also 1,785 %. Die Wertermittlung selbst ist kostenfrei, und die Konditionen stehen schriftlich fest, bevor Sie uns beauftragen. Bei Höfe mit besonderem Aufwand in der Aufbereitung sprechen wir vorher darüber, was zusätzlich anfällt — und was nicht.
Nächster Schritt
Bauernhof verkaufen?
Starten Sie mit der kostenfreien Wertermittlung. Sie bekommen eine begründete Preisspanne, eine ehrliche Einschätzung zur Vermarktungsdauer — und danach entscheiden Sie.